VOLVO - om fördelning av resultat

Siffrorna är hämtade ur årsredovisningen för 2008, men de har avrundats för att ge en översiktlig bild.
Omsättning: 300 mdr
Rörelseresultat: 16 mdr
Finansnetto: -2 mdr
Inkomstskatt: -4 mdr
Årets resultat: 10 mdr
Föreslagen utdelning (0,50 per aktie): 4 mdr
Antal anställda: 100 000
Personalomkostnader 40 mdr (gissad siffra)
Antal aktier 2 mdr
Pris per aktie i början av 2008: 100 kr
Pris per aktie i slutet av 2008: 50 kr
Börsvärde i början av 2008: 200 mdr
Börsvärde i slutet av 2008: 100 mdr
VOLVOs redovisning är i likhet med de flesta andra helt inriktade på ”shareholder value”. Jag har t.ex. varit tvungen att gissa personal-omkostnaderna, eftersom de inte redovisas. Det borde man göra. De som företräder de anställda kan då göra intressanta analyser som kan vara användbara t.ex. vid förhandlingar om löner eller, det som nu är aktuellt, varsel och uppsägningar.

Förädlingsvärde
Om man ser företaget som ett samarbete mellan två parter – kapitalägare och personal – blir det naturligt att beräkna det som man tillsammans åstadkommer, det s.k. Förädlingsvärdet.
Förädlingsvärdet är skillnaden mellan intäkterna och externa kostnader för bl.a. material, maskiner, lokaler och diverse omkostnader. Det beräknas enklast ur redovisningen siffror genom att addera rörelseresultatet och personalomkostnaderna.
Förädlingsvärdet = Rörelseresultatet + Personalomkostnaderna = 16 + 40 = 56 mdr
Det är detta förädlingsvärde som sedan skall fördelas rättvist mellan intressenterna. Vad som är rättvist bestäms av marknadsförutsättningarna och genom förhandlingar. Det är nog en vanlig missuppfattning att resultatet av ett företags verksamhet i huvudsak tillfaller ägarna. Så är det nu inte.

Fördelning av Förädlingsvärdet




Många invänder nu säkert att hela vinsten (summan av rad 2 och 5, 10 mdr) kommer ägarna till godo. Det som är kvar i företaget ökar ju Eget kapital och skall ju öka företagets värde. Nu beror det ju på hur aktiemarknaden utvecklar sig. Under året har börsvärdet sjunkit med hälften och ägarna har ”förlorat” 50 mdr.
Det som lämnas kvar i företaget kan anses vara till nytta och glädje för alla intressenterna utom bankerna.

Produktivitet
Förhållandet mellan förädlingsvärdet och de totala personalomkostnaderna brukar kallas Produktivitet. Det kan ses som det som en genomsnittlig anställd drar in till företaget i förhållande till sin lön plus lönebikostnader.
Öm denna siffra är mindre än 100 % räcker inte förädlingsvärdet ens till att betala lönerna. För VOLVO år 2008 är den:
Produktivitet = Förädlingsvärde / Personalomkostnader = 56/40 = 140 %
Den siffran är ganska normal. Den får också anses vara en bra siffra som de anställda kan vara stolta över och ägarna nöjda med.
Sedan har ju situationen försämrats kraftigt de senaste kvartalen vilket kräver radikala åtgärder.

Utdelning eller varsel/uppsägningar?
Fackliga företrädare har ondgjort sig över att VOLVO å ena sidan ger en utdelning på 4 mdr (50 öre per aktie) samtidigt som man varslar om ytterligare uppsägningar. Även börsanalytiker har ifrågasatt utdelning eftersom företaget har fåt sänkt kredit betyg och tvingats till dyrare upplåning.
Utdelningen motsvarar ca 1 % av aktiens värde. Det får väl anses som ett väldigt litet och dåligt plåster som inte täcker såret - värdeminskningen på 50 %.
Det är viktigt att hantera ägarna rätt – fortsätter krisen kanske de måste ställa upp med mer pengar, trots att de förlorat mycket.
De anställdas representanter borde försöka se proportionerna. Att hålla inne denna utdelning hjälper inte situationen för personalen.
För finansieringen spelar inte heller utdelningen någon större roll. VOLVOs nettoskuld är 45 mdr efter första kvartalet 2009. I jämförelse med det egna kapitalet (81 mdr), börsvärdet (100 mdr) eller balansomslutningen (370 mdr) är det inte anmärkningsvärt mycket. Soliditeten som var 23 % vid utgången av 2008 sjönk till 22 % under första kvartalet. (Finansierings­verksamheten VFS tvingades dock att göra stora reserveringar för kreditförluster).
Orsakerna till lägre kredit betyg och högre lånekostnader har därför knappast något med utdelningen att göra utan beror på mer osäkra framtidsutsikter.

Hur stor del avkapitalet skall en förvaltare kunna ta som betalning för förvaltningen?

Det finns många duktiga, seriösa och ärliga personer som arbetar med kapitalförvaltning. Det finns också bedragare, som gör vad de kan för att lura till sig pengar som de inte har rätt till. Sedan finns det ganska många som befinner sig i gråsonen däremellan. De bryter inga lagar. Avgifter och kostnader deklareras öppet – även om en del skrivs med liten text. Och det är inte förbjudet at ha komplicerade och svårtolkade villkor. Metoderna varierar men gemensamt för den här gruppen är att de får (tar) för bra betalt. Vem avgör vad som är ”för bra betalt”? Många kanske säger att det är ”marknaden” - Fri konkurrens skall garantera att ”produkter” som är för dyra inte går att sälja. Om det vore så skulle det inte finnas någon som får för bra betalt. Tyvärr fungerar inte marknaden tillräckligt bra. Det som sticker i ögonen är ju dessa svindlande bonusar som många, både anställda och företagsledare, får. Men stora pengar hamnar också i företagen inom finanssektorn. Banker och finansinstitut tjänar för mycket pengar i förhållande till det förädlingsvärde som presteras. Detta har pågått under lång tid och företrädarna hävdar ofta att avkastningen på kapitalet är helt rimlig. Bankerna lär svara för 20 % av börsvärdet på Stockholmsbörsen. Är det rimligt? Skall det behövas så mycket kapital för att hantera in- och utlåning, betalningstjänster och en del av förmögenhetsförvaltningen? Låt oss t.ex. titta på fondförvaltarnas avgifter. Vi tar en välrenommerad svensk småbolagsfond, ODIN Sverige. Fonden förvaltar ca 2,5 Mdr. Avgiften är 2 % vilket betyder 50 millioner kronor i avgifter. Ansvarig förvaltare är Nils Petter Hollekim. Han förvaltar fler fonder: Odin Norden och Odin Fastighet. Odin har nio förvaltare som förvaltar elva fonder. ODIN Forvaltning AS ägs till 100 % av SpareBank1 Gruppen i Norge.

>>>>Är det rimligt att förvaltningen av en fond, som sköts av en ensam förvaltare på deltid, skall kosta 50 Mkr? <<<<

Ännu värre blir det om vi tittar på en fond-i-fond, särskilt om det finns en ”resultatbaserad avgift”. Exempelvis Save Earth Fund, som förvaltas av CB Asset Management. Förvaltnings­avgiften är 1%. Dessutom finns en resultatbaserad ”maxavgift” (klart att det blir max avgift!!) på 20 %. Resultatbaserade avgifter är farligt! (För investeraren.) De gör att förvaltaren blir mer riskbenägen än vad som är i investerarens intresse. Anledningen är att en hög avkastning ger mycket bra resultat för förvaltaren medan en låg avkastning eller förlust ger den garanterade fasta ersättningen. Dubbla avgifter och kostnader kan för en sådan fond-i-fond lätt komma upp i 4-5 % per år. Om man har fonden i fem år blir det 20-25 % av det totala kapitalet! (På tio år blir det ungefär halva kapitalet.) Dessutom är risken förhöjd.

Hur stor del av kapitalet skall en förvaltare kunna ta som betalning för förvaltningen?

Det finns många duktiga, seriösa och ärliga personer som arbetar med kapitalförvaltning. Det finns också bedragare, som gör vad de kan för att lura till sig pengar som de inte har rätt till.
Sedan finns det ganska många som befinner sig i gråsonen däremellan. De bryter inga lagar. Avgifter och kostnader deklareras öppet – även om en del skrivs med liten text. Och det är inte förbjudet at ha komplicerade och svårtolkade villkor. Metoderna varierar men gemensamt för den här gruppen är att de får (tar) för bra betalt.
Vem avgör vad som är ”för bra betalt”? Många kanske säger att det är ”marknaden” - Fri konkurrens skall garantera att ”produkter” som är för dyra inte går att sälja. Om det vore så skulle det inte finnas någon som får för bra betalt. Tyvärr fungerar inte marknaden tillräckligt bra. Det som sticker i ögonen är ju dessa svindlande bonusar som många, både anställda och företagsledare, får. Men stora pengar hamnar också i företagen inom finanssektorn. Banker och finansinstitut tjänar för mycket pengar i förhållande till det förädlingsvärde som presteras. Detta har pågått under lång tid och företrädarna hävdar ofta att avkastningen på kapitalet är helt rimlig. Bankerna lär svara för 20 % av börsvärdet på Stockholmsbörsen. Är det rimligt? Skall det behövas så mycket kapital för att hantera in- och utlåning, betalningstjänster och en del av förmögenhetsförvaltningen?

Låt oss t.ex. titta på fondförvaltarnas avgifter. Vi tar en välrenommerad svensk småbolagsfond, ODIN Sverige. Fonden förvaltar ca 2,5 Mdr. Avgiften är 2 % vilket betyder 50 millioner kronor i avgifter. Ansvarig förvaltare är Nils Petter Hollekim. Han förvaltar fler fonder: Odin Norden och Odin Fastighet. Odin har nio förvaltare som förvaltar elva fonder. ODIN Forvaltning AS ägs till 100 % av SpareBank1 Gruppen i Norge.

>>>>Är det rimligt att förvaltningen av en fond, som sköts av en ensam förvaltare på deltid, skall kosta 50 Mkr? <<<<

Ännu värre blir det om vi tittar på en fond-i-fond, särskilt om det finns en ”resultatbaserad avgift”. Exempelvis Save Earth Fund, som förvaltas av CB Asset Management. Förvaltnings­avgiften är 1%. Dessutom finns en resultatbaserad ”maxavgift” (klart att det blir max avgift!!) på 20 %. Resultatbaserade avgifter är farligt! (För investeraren.) De gör att förvaltaren blir mer riskbenägen än vad som är i investerarens intresse. Anledningen är att en hög avkastning ger mycket bra resultat för förvaltaren medan en låg avkastning eller förlust ger den garanterade fasta ersättningen. Dubbla avgifter och kostnader kan för en sådan fond-i-fond lätt komma upp i 4-5 % per år. Om man har fonden i fem år blir det 20-25 % av det totala kapitalet! (På tio år blir det ungefär halva kapitalet.) Dessutom är risken förhöjd.

Det Nya Livförsäkringsbolaget

Olle Rossanders bok ”DET KIDNAPPADE KAPITALET” är mycket läsvärd! Trots att den bara är på drygt 200 sidor innehåller den mängder med intressanta fakta och referenser. Jag håller också helt med om de slutsatser han drar men idéerna måste vidareutvecklas. Information och insyn leder ingenstans om det inte finns ett engagemang. Demokrati fungerar bäst när de styrande har missbrukat sin makt och behöver ersättas och nya regler skapas. Skandalerna i näringslivet kan kanske ses som ett gyllene tillfälle att få små ägare engagerade i en välbehövlig ändringsprocess.
Den s.k. hybridformen – ett livförsäkringsbolag som är ömsesidigt men ägs till 100 % av ett annat bolag är på väg att försvinna. Försäkringsbolagen, t.ex. Skandia och Länsförsäkringar vill ombilda livbolagen till ”vinstutdelande”. Det bör inte accepteras av försäkringstagarna. Dels blir intressekonflikterna mellan de som äger bolaget (och bestämmer) och de som äger kapitalet – försäkringstagarna - kvar. Dels innebär det en överföring av stora värden från försäkringstagarna till bolaget. Ägarnas motiv för att vilja ombilda till vinstutdelande är naturligtvis att de inte nöjer sig med det, som de kan ta betalt för förmögenhetsförvaltningen. De vill ha en del av det förvaltade kapitalet.
Annika Creutzer, chefredaktör Privata Affärer har skrivit en bra krönika om detta: http://www.privataaffarer.se/pension/200809/rosta-nej-till-vinstutdela/
Av kommentarerna att döma blev gensvaret så stort vilket är synd. Detta är en viktig fråga för många pensionssparare. Det borde startas en kampanj mot vinstutdelning. För det behövs ett alternativ som försäkringstagarna/spararna kan uppfatta som bättre.
I samband med försäljningen av Skandia till Old Mutual föreslog Skandia Livs styrelse en överföring av livbolaget till en stiftelse. Det var säkert också försäkringstagarnas önskan. Men storägarna i Skandia, bl.a. AP-fonderna ville ha så mycket betalt som möjligt och lät livbolaget gå med i affären.
Det borde gå att ta upp detta förslag igen och framföra det för både Skandia Liv och Länsförsäkringar. En stiftelse har inga ägare och därför skulle vi få rena ömsesidiga livförsäkringsbolag. De nuvarande ägarna försöker säkert motsätta sig detta, men den allt friare flytträtten kan ge försäkringsägarna ett bra förhandlingsläge.
Frågan borde drivas till avgörande så snart som möjligt. Ombildning till vinstutdelande kräver att mycket kapital tillförs. Efter finanskrisen har ägarna troligen svårt att få fram det kapital som fordras, och det ökar chansen att kampanjen lyckas och resultatet blir fördelaktigt för spararna.
Försäkringstagarna skall betrakta sig som ägare i bolaget – de är inga ”kunder”. Ett viktigt problem som måste lösas är ”det demokratiska underskottet” som varit och är skadligt, ibland förödande, när ägarna är många och små. Det gäller att skapa en fungerande representativ demokrati. Här måste man utnyttja de verktyg som Internet har ställt till förfogande.
Verksamheten kan läggas upp på ett sätt som liknar det som Internet-mäklarna nu använder (t.ex. Nordnets ”skatteparadis”).
Det är ju faktiskt så att Internet redan håller på att förändra branschen! Kapitalförsäkringar har genom nya skatteregler blivit mycket populärt. Med Nordnet Kapitalförsäkring kan man placera i aktier eller fonder precis som på en vanlig depå. Fördelen är att man inte betalar någon reavinstskatt. Istället betalar man en liten avkastningsskatt*). För sådana försäkringar behövs alltså ingen förvaltning utöver den man sköter själv.
Livbolaget skall erbjuda olika produkter men de skall vara enkla att förstå och lätta att välja bland. ”Mystifieringen” skall bort.
Intressekonflikter skulle kunna elimineras eller åtminstone minimeras genom att:
- Försäkringssäljarna inte längre är säljare utan kompetenta rådgivare. De skall aldrig ha provision eller bonus utan fast lön. Försäkringstagaren är inte längre kund utan en presumtiv ägare och arbetsgivare.
- De sparprodukter som erbjuds skall ha granskats av rådgivarna, som inte får ha några fördelar av att vissa produkter säljs. Produkter med höga avgifter, stora risker eller villkor som är ofördelaktiga för spararna kan ”svartlistas”.
- Livbolagets ledning och kapitalförvaltarna skall aldrig ha resultatrelaterad ersättning – de förutsätts göra ett bra jobb ändå.
- Interna och externa controllers och revisorer som tillsätts direkt av, och ansvarar inför spararna/ägarna skall bevaka att oegentligheter inte förekommer och att en etisk, moralisk kultur råder.
Den viktigaste skillnaden för Det Nya Livförsäkringsbolaget är emellertid ägaransvaret. Livbolaget skall ha rätt och skyldighet att företräda de aktier som finns på försäkringstagares depåer eller i de fonder som bolaget förvaltar. Bolagsordningen skall ange hur ägaransvaret skall skötas. Till skillnad från vad som nu i stor utsträckning gäller för försäkringsbolag och fonder, skall livbolaget vara en aktiv ägare och söka inflytande i de bolag man har aktier i.
Ett livbolag bör vara en idealisk ägare om man vill att företaget skall utvecklas positivt på lång sikt. Här är intresset för ”kvartalsekonomi”, kortsiktighet, snabba klipp etc. betydligt mindre.
Livbolaget skall bevaka företagen och motarbeta kapital­kidnappning. Ägaransvaret skall utövas aktivt. Det skall vara ett ”etiskt ägande” värt namnet. Det gäller inte bara att undvika företag som tillverkar sprit, tobak eller krigsmaterial eller handlar med produkter som tillverkats av barn. Livbolaget skall normalt inte rösta med fötterna utan aktivt försöka påverka genom det inflytande som det totala försäkringskapitalet kan ge. Options- och bonusprogram skall i allmänhet stoppas, eftersom en enig forskning anser att de ger ökade kostnader och risker utan motsvarande resultatförbättring.
Livbolaget skall kommunicera med sina ägare – försäkringstagarna, via Internetportalen. På den kan försäkringar tecknas och ändras och värdeutvecklingen följas. Livbolaget kan ge råd och information om fonder och företag som man har aktier i. Det skall finnas ett forum där olika saker diskuteras och frågor kan ställas till experter eller bolagsledning.
Inför bolagsstämman kan nomineringar och olika förslag presenteras och diskuteras. På sikt kan kanske själva stämman hållas på nätet ;-).
Ett sådant här livbolag skulle kunna bidra till att ge ansiktslösa pengar ett ansikte - att någon blir herre över herrelösa pengar.
Det är förmodligen så att ett livbolag enligt de här principerna strider mot nu gällande lagar och regler - men då får väl dessa ändras!

Stigande räntor

Bankerna och andra rådgivare är ganska eniga: ”välj rörlig ränta”. Det är helt klart att det varit rätt råd under en lång period. Mellan åren 1990 och 2004 har det alltid varit sämre att binda räntan i 5 år än att ha rörlig ränta. Vad som har varit rätt efter det vet vi inte säkert ännu, men allt tyder på att det varit bäst att låsa räntan 2005 och senare. Bankerna har i så fall haft fel under flera år!
Att rörligt varit det bästa valet beror bara marginellt på att den rörliga räntan normalt är lite lägre än den 5-åriga. Främst beror det på den fallande trenden som vi hade mellan 1992 och 2006. Frågan är om vi nu är inne i en ny fas med stigande räntor. Vi har redan haft en stegring med mellan 2 och 2,5 %, och det är snart tre år sedan räntan var som lägst.
Just nu vräker centralbankerna ut pengar på marknaden till låga räntor. Det görs av två skäl. Dels är man mer eller mindre tvingad att stötta banker och finansinstitut som förlorat gigantiska belopp på värdepappersmarknaden. Dels vill man stötta den sviktande konjunkturen.
Jag tror inte detta kan fortsätta. Inflationen har börjat öka och då kan man inte behålla de låga räntorna. Det sägs att ”räntevapnet” skall utnyttjas för att styra inflationen. Man skall t.ex. höja räntan när man vill förhindra att inflationen ökar. Jag tror att det på sätt och vis är tvärt om. De krafter som styr inflationen rår man inte på med räntan. Inflationen är i allt högre grad ”importerad”, särskilt för ett litet, export- och importberoende land.
Inflation brukar anses bero på ”överhettning” – att efterfrågan växer snabbare än tillgången på varor och tjänster. Men nu beror nog inflationen på andra saker. Vi köper mycket billiga varor som är tillverkade i låglöneländer. I takt med att man får det bättre i t.ex. Kina blir dessa varor dyrare. Importen av mat blir dyrare när lönerna i bl.a. Spanien stiger.
Konjunkturen bromsar kraftigt i USA och den rika delen av Europa. Det kommer att ha negativ effekt också på andra delar av världen. Frågan är emellertid om inte stora delar av den tredje världen nu börjar utvecklas av egen kraft på sina inre marknader.
Om inflationen tar fart måste räntorna hänga med – även om konjunkturen sviktar.

Tänker du köpa en Aktieindexobligation? Gör en egen mix i stället!

Efter oron och nedgångar på börsen är spararna ”trygghetstörstande” och bankernas reklam för Aktieindexobligationer (AIO) går hem.

Men de tar bra betalt för sina ”produkter”. Hur mycket är svårt att genomskåda eftersom det inte är så lätt att konstruera en AIO själv.

(Fast det går –läs om det på Aktiespararna: http://www.aktiespararna.se/artiklar/Reportage/Bygg-din-egen-aktieindexobligation/ )

Jag tänker föreslå något annat: Dela pengarna du vill investera i två delar. Den ena placeras på bankkonto med hög ränta eller i obligationer. Den andra köper du aktier och/eller fonder för.



Vi skall jämföra fyra alternativ:

1. Allt investeras i aktier.Investering följer aktiernas utveckling. Men vi får också utdelning, vilket bankerna i sina jämförelser gärna ”glömmer”.


2. Allt investeras med fast ränta. Vi utgår från att man kan placera till 5,7 % ränta.


3. Investering i AIO. Vi tar villkoren från en aktuell AIO: Nordens Lejon 808X som ges ut i augusti 2008 av SEB.


4. En egen mix med hälften räntebärande och hälften i aktier/fonder. I jämförelsen antar vi att de senare utvecklas på samma sätt för alla fyra fallen.

Nordens Lejon 808X är nominellt på 5000 kr men säljs till 10 % överkurs, plus 2 % courtage, totalt 5511 kr. Det nominella beloppet är garanterat, vilket betyder att man alltid får tillbaka 89,1 % av den totala investeringen. Utfallet baseras på utvecklingen för tio ”noggrant utvalda” nordiska bolag under tre år. ”Slutvärdet fastställs som ett genomsnitt under tredje och sista året, för att minska effekterna av en eventuell nedgång då”. (Effekterna av en eventuell uppgång minskas ju också!) Deltagandegraden är preliminärt 110 %, men utdelningarna (som är ca 3,5 % per år i dagsläget) tar man inte hänsyn till. Denna AIO baseras alltså egentligen på aktiernas utveckling under 2 ½ år.



Diagrammet visar de fyra alternativen. Utfallet visas för en utveckling av aktierna mellan – 50 % till + 60 %.

Vi kan konstatera:

• Utvecklingen måste vara minst 30 % för att AIO skall vara bättre än ränta.


• Egen Mix är klart bättre än AIO mellan -40 % och + 45 % utveckling av aktierna.


• Över 45 % blir AIO lite bättre än Egen Mix, men båda ger då över 35 % avkastning, vilket ju kan anses som bra nog.


• En egen mix skulle kunna innebära en större förlust än AIO om aktierna skulle falla mer än 40 %. Dels är det ganska osannolikt med ett så kraftigt fall till, dels kan man sälja aktierna om de skulle falla mer än säg 30 % (stop-loss).


• En egen mix innebär positivt utfall vid en utveckling ner till - 20 %, medan AIO behöver + 10 % för att inte ge förlust.

En del av data i tabellform:

Värdering av fastighetsbolag - Kungsleden

Man kan inte använda p/e-talet när man bedömer värderingen av ett fastighetsbolag – i varje fall inte utan vidare analys.

Låt oss titta på Kungsleden. Aktien har handlats till historiskt låga nivåer. P/e-talet är under 3 – det måste väl vara billigt!

Vi sätter kursen till 45 kr som aktien har handlats till i dagarna. Övriga siffror tar vi från senaste periodrapporten (Q1 2008) dvs. året april 2007 - mars 2008.

Aktiens pris = p, vinsten = e, nettoskulden per aktie = d, eget kapital per aktie = ekrörelsens värdet (dvs. i princip fastigheterna) enligt marknaden = ev
p = 45 kr
e = 17 kr
d = 162 kr
ev =p + d = 207 kr
ek = 67 kr

När man köper en aktie i Kungsleden för 45 kr får man alltså fastigheter, som aktiemarknaden värderat till 207 kr och ett lån på 162 kr.

p/e = 2,6
Om vi inverterar p/e får vi avkastningen
e/p = 38 % (!)

Men Kungsleden är kraftigt belånat (som de flesta fastighetsbolag), och man kan efter lite räknande få fram att 27 % av avkastningen kommer från hävstångseffekten från belåningen.

Rörelsen hade alltså endast en avkastning på 11 % (38-27) – rimligare men fortfarande ganska bra.

Rörelsen består av två delar:

1. Driften av fastighetsrörelsen och viss modulhusproduktion
2. Värdeförändringen av fastigheterna. Värdet räknas om varje kvartal enligt IFRS
   

Driften genererade 5 % av avkastningen och värdeförändringarna 6 %.

Framåtblick

Marknaden tror uppenbarligen inte att värdena skall fortsätta att öka.
Om vi antar att fastighetsvärdena inte förändras framöver, samt att räntekostnaderna ökar 1.5 %, men låter övriga siffror förbli oförändrade, får vi följande:

Driften genererar fortfarande 5 %. Resultatet från värdeförändringarna är 0 %.
Hävstångseffekten försvinner eftersom rörelsens avkastning är ungefär lika stor som bankräntan.

Total avkastning blir alltså 5 % och p/e-talet har ökat från 2,6 till 20. Aktien kanske inte är så billig ändå?

Sammanfattningsvis kan man väl säga att en fullständig analys av p/e-talet och var avkastningen kommer från kan vara intressant – men den säger inte mycket om aktiens värde!

Substansvärdering

Vi konstaterade ovan att om man köper en aktie i Kungsleden för 45 kr får man alltså fastigheter som aktiemarknaden värderat till 207 kr och ett lån på 162 kr.
Samma fastigheter är värderade till 229 kr i bokföringen (summan av eget kapital och skulderna: 67 +162 kr).

Vi handlar alltså Kungsleden med en substansrabatt som är 22 kr. Man brukar ställa rabatten i relation till eget kapital och då är den 22/45 = 37 %, en siffra som inte säger så mycket. Om vi ställer rabatten i förhållande till fastigheternas bokförda värde får vi 22/229 = ungefär 10 %.

Fastigheterna kan alltså falla 10 % innan substansrabatten försvinner. Ett företag som Kungsleden skall inte långsiktigt behöva handlas med rabatt eftersom förvaltningen och modulhusproduktionen kan väntas ge ett hyggligt överskott. Frågan är om fastighetsvärdena kan komma att falla mer än 10 %.

Belåningsgraden

Fastigheterna är belånade till 162/229 = 71 %, vilket inte är särskilt högt. Företaget tål alltså att fastighetsvärdena sjunker en del.

Räntetäckningsgraden

I tider nar fastighetsvärdena inte ökar är det viktigt att resultatet från driften väl räcker att täcka räntekostnaderna. I rapporten uppger bolaget att räntetäckningsgraden för första kvartalet 2008 var 1,6. (För 2007 var den 2,6.) Även om den har sjunkit är siffran betryggande.

Sammanfattning

Om aktien handlas till 45 kr är motsvarar substansrabatten 22 kr en gardering för att fastigheternas värde skulle falla 10 %. Belåningsgrad och räntetäckningsgrad indikerar inte några höga risker.
Aktien är säkert bra för den som långsiktigt tror på fastighetsinvesteringar. Några snabba klipp kan man knappast räkna med.